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拥有多户房地产以获取现金流的五个问题

数以百万计的美国人依赖于长期投资组合产生的现金流,随着每天将近10,000名婴儿潮一代人退休,这一数字预计将激增。

对于寻求现金流的投资者而言,商业房地产是一种有吸引力的选择,而多户家庭可以说是最强劲的选择。尽管财产税不断上涨且股票市场经常动荡,但多家庭基本面依然强大,与人口和社会经济趋势直接相关。

房屋拥有率已停滞在64.2%。截至2018年第三季度,仅56%的家庭有能力根据自己的收入和当前利率购买房屋,比2012年的78%有所下降。租赁活动激增,2010年之间,超过90万个租赁家​​庭逐年增加2016年。住房负担能力正处于危机之中。美国四分之三的家庭担心缺乏负担得起的住房,导致对B级和C级较老房屋的需求旺盛。

为什么要投资多户家庭的驱动因素很明确。现在,让我们转向如何获取和管理收入财产。在我的公司,我们问五个问题,然后使用答案来形成创收的多户家庭投资组合。

财产可以赚多少钱?

确定多户家庭财产的月收入潜力涉及一个简单的方程式。首先,将每月单位租金乘以每月总现金流量的单位数。如果单位租金不同,则将每个类别乘以总和。

接下来,减去保留的储备金,以及营销,维护,管理费和抵押付款等费用。唯一可接受的结果是正现金流量。净收益越高,可分配的现金越多,潜在的投资收益就越好。

如果需要改进,请使用改进后的每月租金来计算公式。了解当前租金和潜在租金之间的差额可以帮助您预算重大影响的改进并确定其优先级。

如何控制费用?

正如沃伦•巴菲特(Warren Buffett)所说,投资的第一条规则是:不要亏钱。第二个规则是:不要忘记第1条规则。在这个世界,从债务负担到环境美化都应运而生,管理经验是实现净营业收入目标的关键。

对于个人投资者,我总是说:首先考虑公司,然后考虑潜在收益。寻找一家具有强大核心价值,往绩记录,成熟的治理,扎实的员工和明确定义的业务模型的公司。不要追随潮流,并假设现金流会随之而来。公司的业绩将反映在其每月收益中;跌宕起伏很难掩盖。这表明,如果一家公司专注于关系并照顾家庭,而不是仅仅靠赚钱的话。

如何更好地为成功建立资产?

一个好的位置只会带你到现在为止。为了改善现金流,专注于运营和效率收益以创造价值。作为一家公司,我们成功的大部分取决于我们雇用的员工以及我们如何管理运营。我们相信团队会评估收购情况,并让我们的运营团队和收购团队共同参与,以确保我们以最优惠的价格购买物业,并能很好地经营物业并实现现金流。

如果该属性没有所需的字符,请创建它。由于外部和内部翻新可以证明较高的租金是合理的,因此在物理改善方面的战略投资可能会富有成果。可以更改属性,但是关于社区的说法却不一样,因此在拥有坚实,多元化就业基础的完善社区中获取房地产是根本。

我们如何对冲风险?

如果您正在考虑投资单个物业,请谨慎选择。劳动力住房已成为自己的多户家庭类别,这归功于它即使在艰难时期也具有高回报的潜力。在经济衰退期间,人们不太希望获得高租金的A级物业,但劳动力住房则更加隔热。

位置很重要,但要警惕在单个雇主控制大部分人口工资的地区的财产。此外,请记住,当经济放缓且一两个租户无法支付租金时,四层公寓的弹性不如200单元的公寓建筑。

多资产管理基金是对冲风险的另一种方法。例如,我们目前管理的创收投资组合包括达拉斯/沃思堡MSA的许多多户家庭财产的所有权。投资组合将风险分散到更多物业中,从而降低了个人投资者的风险。

我们如何以及何时才能获得奖励?

一些投资者购买了预计在四到五年内将其翻转的房地产。但是,在良好的地理位置,良好的就业基础和具有竞争力的租金的良好物业可以产生稳定的现金流,并能更长久地增加回报。为什么要卖好东西?

与其他创收投资不同,租金每年都会根据通货膨胀进行调整。这为投资者提供了每年一次的机会来重新评估市场中的房地产状况,并为他们建立长期的收益潜力,从而抵消短期的市场动荡。专注于增加现金流量,除非市场条件使不可能增加现金流量,否则不要出售。如果您已经建立了增加收益的记录并碰壁,请考虑进行再融资。

无论经济指标如何,人们都需要一个居住的地方。尽管零售和办公空间可能会因市场萎缩而枯竭,但公寓租金收入将继续流动,主要集中在人口中的劳动力住房部门。

但是,您的结果与执行策略的人员一样好,因此请记住投资顾问和作家查尔斯·D·埃利斯(Charles D. Ellis)的话:“唯一持久的就是组织中员工的性格。如果他们对自己和价值观没有承诺,那就什么也不要做。您无法量化角色,但它可以在困难和好时光中保护您。作为投资者,您最大的任务是验证基金经理的性格。”

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